Cum va “împăca” Africa creșterea necesarului de locuințe și a numărului de locuitori

Africa este un continent foarte divers, având aproximativ 1 miliard de locuitori, 54 de țări și mii de limbi. Multe dintre economiile țărilor de aici se luptă cu provocări similare, unul dintre cele mai des întâlnite obstacole pe piețele africane fiind deficitul de locuințe accesibile. Kenya are un necesar de aproximativ 2 milioane de locuințe, în timp ce peste 12 milioane de oameni din Egipt trăiesc în locuințe informale. Acest lucru este aproape unic pe continent, dar având în vedere creșterea nivelului produsului intern brut, locurile de muncă puține, creșterea accentuată a numărului de locuitori și urbanizarea rapidă, situația economică de aici este mai gravă comparativ cu alte țări africane.

Desigur, există și o parte pozitivă a acestor statistici. Până în anul 2040, de exemplu, continentul va avea cea mai importantă forță de muncă din lume, iar în comunitățile urbane din Africa se vor cheltui peste 2 miliarde de dolari. Dar pentru a ajuta și susține o creștere economică ridicată - și aspectele pozitive ce le însoțesc - piețele africane vor trebui să schimbe felul în care se raportează la domeniul locuirii. Deși din Egipt până în Africa de Sud există caracteristici specifice ale piețelor imobiliare locale și a felului în care sunt reglementate acestea prin legislație, există câteva aspecte comune pe întregul continent, cum ar fi deficitul sever de locuințe, lipsa finanțării și un decalaj de accesibilitate. 

Cu toate acestea, lucrurile sunt în proces de schimbare. Factorii de decizie își îndreaptă atenția asupra acestei probleme și solicită rezolvarea problemelor sociale și economice de pe întreg continentul.

Presiune în creștere 

Analiza trend-ului demografic arată cât de mare este provocarea în domeniul locuirii. În timp ce pe mare parte din glob acest procent încetinește sau chiar scade, pe continentul african este în continuă creștere. 

Se așteaptă ca până în anul 2050 populația continentului să fie de două ori mai mare, ceea ce înseamnă o creștere de 3.5 milioane locuitori pe lună. Până în anul 2050, în Africa se va înregistra mai mult de jumătate din creșterea nivelului populației la nivel global, iar până în 2100 acest procent va crește la trei sferturi. Situația nu este la fel în toate țările de pe continent, în unele din ele nivelul populației va crește chiar mai mult de atât. Se estimează că în Nigeria, de exemplu, o țară cu aproximativ 180 milioane locuitori, până în anul 2050 se va înregistra cea mai importantă creștere a nivelului populației dintre toate țările de pe glob.

Dacă analizăm informația de mai sus, devine evidentă gravitatea problemei. Având în vedere și faptul că Africa are deja cea mai tânără populație la nivel mondial, se așteaptă ca în țările de pe acest continent să se înregistreze un număr crescut de cereri de locuințe, pe măsură ce absolvenții și tinerii angajați vor dori să se căsătorească și să întemeieze familii. Acest aspect devine evident într-o țară cum este Egiptul, unde se înregistrează anual aproape 900.000 căsătorii, asigurându-se astfel un număr important de persoane care vor să-și cumpere prima casă. 

Urbanizarea 

Aspectele demografice explică doar parțial cât de important este deficitul de locuințe din Africa. Un alt factor poate mai important este nivelul ridicat de urbanizare – care a pus o presiune imensă asupra infrastructurii existente și a fondului de locuințe. Până la jumătatea acestui secol, în Africa va trăi aproape 25% din populația urbană a lumii. Cu toate acestea, începând cu 2015, o treime dintre locuitorii din comunitățile urbane din Africa sub Sahariană nu aveau acces la electricitate. Situația este în special presantă în Nigeria, unde 80% din populație folosește alte surse de lumină, cum ar fi kerosenul, cărbunele sau lemnul pentru gătit. Aproape 50% din populația urbană de pe continent trăiește în locuințe informale.

Cairo este un bun exemplu în acest sens. Capitala Egiptului are o populație estimată la 12 milioane locuitori, 20.5 milioane oameni locuiesc în zona metropolitană și se luptă de ani de zile cu problema locuirii. Peste tot prin țară, este în continuare nevoie de aproximativ 3 milioane de unități, cele mai multe fiind în capitală. „Dezvoltatorii privați furnizează împreună aproximativ 20.000 de unități pe an, dar acest lucru abia dacă acoperă deficitul de locuințe”, declară directorul unei companii de dezvoltare și investiții. Într-adevăr, potrivit unui studiu realizat de o societate de servicii imobiliare, pentru a acoperi cererile, Egiptul va avea nevoie anual de până la 100.000 de unități până în 2020. Potrivit aceleiași societăți imobiliare, mai mult de jumătate din locuitorii din Cairo își pot permite o proprietate cu prețuri începând de la 26.000 USD, pe când majoritatea proprietăților au prețuri începând cu aproximativ 60.000 USD, ceea ce le face accesibil doar pentru 13% din locuitorii din Cairo.

Ca atare, dreptul la proprietate și la construire în Cairo este în principal informal. Numărul așezărilor informale - cunoscute sub numele de ashwa’iyyat, a crescut cu 2 milioane de unități în întreaga țară între 2012 și 2014. În aceeași perioadă de timp, un proiect de construire de locuințe sociale dezvoltat de Ministerul Locuințelor a produs doar 50.000 de unități accesibile, rezultând o diferență foarte mare.

Situația nu se va îmbunătăți dacă nu se intervine radical. Până în 2050, țările africane vor trebui să asigure posibilități de locuire în așezări urbane pentru 900 milioane de solicitanți, o cerere fără precedent – în toată lumea dezvoltată același număr de locuințe a fost construit în peste două secole și jumătate. Având în vedere cât de rapid se schimbă lucrurile, devine clar faptul că această transformare urbană aduce cu ea provocări pentru stabilitate și dezvoltare pe întregul continent. În zonele urbane din Africa se înregistrează valori foarte mare ale șomajului, în special în rândul tinerilor, mai ales că aproximativ 75% din populația urbană a Africii are sub 35 de ani, iar valorile șomajului în rândul tinerilor este de șase ori mai mare în zonele urbane decât în ​​zonele rurale.

Situația prezentă 

E clară deci nevoia tot mai mare de locuințe pe întregul continent African și necesitatea unei noi modalități de abordare a problemei, având în vedere că ritmul actual de construire - indiferent dacă este vorba de proiecte publice sau private - nu reușește să țină pasul cu cererea.

Majoritatea dezvoltatorilor și investitorilor din toată Africa se axează pe proiecte mai scumpe. Fondurile de capital și investițiile private sunt rareori direcționate către locuințe pentru populația generală și se concentrează, de regulă, pe segmentul imobiliar comercial. Doar 2,5% din fondurile de proprietăți sunt listate pe piața rezidențială, față de 25% pe alte piețe în curs de dezvoltare și 15% în țările dezvoltate. Cu toate acestea, nevoia de capital este semnificativă. Nigeria, de exemplu, are o penurie de locuințe estimată la 17 milioane de unități, cu o cerință de finanțare de 363 miliarde de dolari. 

Implicarea dezvoltatorilor privați în furnizarea de locuințe nu se limitează doar la Africa; peste tot prin lume, dezvoltatorii preferă proprietăți rezidențiale și comerciale de lux în locul celor care s-ar adresa populației generale. În Marea Britanie, de exemplu, unele proiecte imobiliare asigură dezvoltatorilor un profit de 17 până la 20%, în timp ce sunt neglijate locuințele mai accesibile. În Africa, există impedimente în construirea la nivelul cerut pentru ca locuințele cu venituri mici să fie eficiente și profitabile pentru dezvoltatori. De la înregistrare până la prețul final, terenul este o provocare pentru multe piețe. Capacitatea de a achiziționa la nivelul care ar face viabil un proiect de locuințe accesibile este de multe ori restricționată. Potrivit unui raport al dezvoltatorului nigerian Resilient Africa, în Africa de Sud 93% din tranzacțiile imobiliare din 2014 au fost pentru suprafețe mari. Modele complexe de proprietate, cum ar fi drepturile tradiționale de proprietate asupra terenurilor în țări precum Coasta de Fildeș și care nu sunt mereu înscrise în cărți funciară, precum și gestionarea locală inadecvată a terenurilor reprezintă factori esențiali pentru achiziția și construirea pe terenuri de suprafețe mari în multe jurisdicții.

Reforme administrative 

Pentru a rezolva acest aspect, în unele zone din Africa s-au lansat reforme care să stimuleze implicarea sectorului privat și care să simplifice modalitatea de intabulare a terenurilor. În Coasta de Fildeș, de exemplu, guvernul s-a implicat pentru a clarifica dreptul de proprietate asupra terenurilor, în special în zone peri-urbane și rurale. În 2013, autoritățile au prelungit până în 2023 perioada de grație pentru autentificarea tranzacțiilor funciare în zonele rurale, pentru a încuraja înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor în afara marilor zone urbane. Eforturi similare se referă și la nevoia de înregistrare a zeci de mii de imigranți neincluși în evidențele populației și adesea stabiliți în locuințe informale, oferindu-le posibilitatea de a deține un teren, precum și încercarea de a introduce în evidențe și a înregistra toate terenurile neintabulate, care ar reprezenta în jur de 90% din terenurile din țară. 

În Coasta de Fildeș s-a reușit, de asemenea, reducerea duratei necesare pentru înregistrarea terenurilor la aproximativ 30 de zile, aproximativ jumătate din durata medie necesară în Africa sub-Sahariană. „Guvernul a făcut un pas către îmbunătățirea transparenței prin cartografierea întregii țări și alocarea unor limite de preț pe metru pătrat de teren –2000 franci CFA (3,33 dolari) în centrele urbane, 1500 franci CFA (2,50 USD) în zone limitrofe și 700 franci CFA (1,17 dolari) în zonele rurale ", a declarat managerul unei firme în domeniu din Coasta de Fildeș și președinte al Organizației Naționale a Constructorilor și Dezvoltatorilor din Coasta de Fildeș. „Cu toate acestea, este necesară o schimbare a cadrului instituțional cu privire la achiziția de terenuri, deoarece este neschimbat din 1960”, a adăugat el.

Ipoteca 

În 2007, în Egipt s-a înființat o companie de refinanțare a creditelor ipotecare, aducându-se astfel un sprijin în lichidități sectorului ipotecar cu ajutorul unei piețe secundare și permițând astfel existența mai multor tipuri de credite ipotecare. De asemenea, înființarea unei companii de refinanțare reduce, din costuri și permite firmelor ipotecare să aibă mai mulți beneficiari de împrumuturi, astfel creditele ipotecare devenind mai accesibile consumatorului final. Urmând modelul Egiptului, Tanzania în 2010 și Nigeria în 2014 și-au dezvoltat propriile companii de refinanțare a creditelor ipotecare.
 

Într-adevăr, este nevoie de un număr mai mare de construcții și de credite ipotecare mai accesibile pentru a răspunde nevoii de locuințe de pe continent. Marja Hoek-Smit, directorul Programului Internațional de Finanțare a Locuințelor de la Wharton School, Universitatea din Pennsylvania, declara în 2014 că în Egipt obiectivele la scară largă pentru construire „se vor îndeplini doar atunci când vor fi finanțări ipotecare care să le susțină”.
 

La modul general, în Africa procentajul creditelor ipotecare este mult mai mic decât media globală, variind de la 28% în Angola la 0,07% în Senegal, în doar cinci țări de pe continent (Angola, Africa de Su d, Republica Capului Verde, Namibia și Mauritius) înregistrându-se un procent de 10% - toate acestea comparate cu procente de 80% în Marea Britanie sau 77% în S.U.A.

Soluții 

Cu toate acestea, în timp ce nivelul creditelor ipotecare rămâne o problemă, lucrurile încep să se schimbe, iar finanțarea începe să devină mai accesibilă pe anumite piețe. De exemplu, în Maroc, Egipt, Algeria, Ghana și Africa de Sud, rata medie a dobânzii ipotecare este sub 10%, în timp ce în toate aceste țări, cu excepția Ghanei, titularul împrumutului are vârsta medie de 20 de ani. Pe măsură ce creditele ipotecare devin mai accesibile pe întregul continent, se așteaptă și o creștere a nivelului de absorbție a împrumuturilor.

Intervenții directe

Guvernul nigerian a utilizat un alt tip de intervenție, stabilind un obiectiv de construire de 1 milion de locuințe anual. În 2016 și-a propus să construiască 250.000 de unități de locuit la un cost de 201 milioane USD. Autoritățile locale au primit sarcina de a construi în plus 250.000 de unități, în timp ce sectorul privat trebuia să construiască 500.000 locuințe. De asemenea, s-a încercat la nivel local să fie crescut numărul de locuințe la prețuri accesibile, în 2015 fiind lansat un nou proiect pentru construirea de locuințe în mai multe țări africane. Dezvoltat împreună cu o firmă chineză, proiectul ar oferi finanțări pe termen lung dezvoltatorilor locali, are o valoare de 300 de milioane de dolari și va sprijini construcția a 30.000 de locuințe până în 2020.

Cooperativele 

Situația în Kenia e similară cu cea din Nigeria, doar la o scară mai mică. Înregistrarea și intabularea terenurilor, costuri de finanțare variind între 11,9% și 23% și oferta redusă limitează accesul pe piață. Cu toate acestea, pe piață au apărut mai mulți dezvoltatori care se axează pe locuințe accesibile, de exemplu Jamii Bora și Karibu Homes - Parktel oferind locuințe cu prețuri de până la 1.6 milioane shillingi kenieni (15.600 USD).

Cu toate acestea, principalele forțe care leagă cererea și oferta pe piață sunt cooperativele. În Uniunea Națională a Cooperativelor pentru Locuințe sunt membre 800 de cooperative; dintre acestea mai multe cooperative locale le oferă membrilor unități de locuit la prețuri accesibile, micro-finanțare de locuințe și planuri atractive de plată.

Inițiative private

Aceste proiecte arată posibilitatea furnizării de locuințe pentru cei cu venituri mici printr-o serie de intervenții. Cel mai bine Africa de Sud ilustrează posibilitatea oferirii de locuințe accesibile odată ce legislația în domeniu va fi pusă la punct, iar sectorul public și privat vor dori să colaboreze. Aproape o cincime din gospodăriile din țară sunt situate în așezări informale, în timp ce deficitul de locuințe la nivel național ar putea ajunge la 2,5 milioane, ceea ce creează oportunități pentru investitorii privați.

International Housing Solutions, un investitor privat, a lansat în 2007 primul fond pentru locuințe accesibile, finanțând astfel peste 28.000 de unități în Africa de Sud și obținând profituri în valoare totală de 127,1 mil. USD. În consecință, investitorul a lansat în 2014 cel de-al doilea fond care vizează locuințe accesibile. Phatisa, un alt investitor din Mauritius, a lansat în 2013 fondul pentru locuințe Pan-Africa pentru locuințe, un program pe 10 ani care a strâns 41 milioane USD. Fondul finanțează locuințe la prețuri accesibile pe piețele din Africa de Est și de Sud prin furnizarea de capital de risc pentru dezvoltatori.

Soluții

Aceste eforturi ar trebui să sprijine eforturile de asigurare de locuințe accesibile pe întregul continent și ar putea stabili un punct de referință pentru potențiali dezvoltatori din segmentul locuințelor accesibile pe alte piețe din Africa. Mai mult capital privat pe piața locuințelor accesibile va fi un aspect esențial pentru satisfacerea cererii în următorii ani, dar nu va fi singura soluție. 

Având în vedere cererea actuală de locuințe pe continent și ritmul rapid de creștere demografică și urbană, piețele vor necesita multiple intervenții inovatoare pentru a răspunde cerințelor de locuințe. Acestea vor include programe de construire a locuințelor susținute de guvern, oi mai bună reglementare în ceea ce privește înregistrarea terenurilor, informații despre credit și acces îmbunătățit la finanțare și micro-finanțare.

Ca o concluzie, pentru a se rezolva provocările de pe piața de locuințe în următoarele decenii, va fie nevoie de un efort concentrat și susținut din partea sectoarelor publice și private.

Sursa: https://oxfordbusinessgroup.com/analysis/no-place-home-growing-population-continent-looks-solve-its-housing-shortage