Accesul la locuințe în Africa

Raportat la anul 2015, creșterea demografică în Africa – continentul cu cel mai crescut nivel de urbanizare din lume - a avut ca efect o urbanizare rapidă și deficitară, scăzând semnificativ posibilitatea identificării unei locuințe decente. Conform UN-Habitat, procentul de persoane care se mută la oraș a ajuns la 3 % pe an, în 2009 40% din populație trăind în zone urbane, estimându-se o creștere de până la 60% până în 2050. Creșterea necontrolată a urbanizării a dus la creșterea numărului de locuințe informale, de exemplu, în Africa subsahariană numărul celor care locuiesc în astfel de condiții dublându-se în perioada 1990 – 2012, de la 102 milioane la 213 milioane locuitori (conform date de la UNCHS), asteptându-se o creștere a numărului de cereri pentru locuințe, de la 4 milioane în 2012 la 5 milioane în 2020. Autoritățile publice au întreprins multe acțiuni pentru a face locuințele mai accesibile pentru persoanele defavorizate. Cu toate acestea, problema persistă și numărul locuințelor informale continuă să crească, având ca efect restricționarea accesului la locuințe decente pentru grupurile vulnerabile, ducând la creșterea diferențelor dintre bogați și săraci și necesitând o serie de acțiuni pentru a garanta accesul la locuire pentru toți. Acest articol analizează obstacolele care împiedică apariția unei piețe imobiliare pentru oamenii săraci din Africa. 

În efortul de a contracara extinderea așezărilor informale, autoritățile publice din Africa de Sud și Coasta de Fildeș au ales să construiască locuințe sociale gratuite sau cu chirii mici. Aceste politici nu au favorizat populația săracă vizată, iar funcționarii publici au profitat de măsurile luate. Din cauza creșterii numărului de cereri și a lipsei resurselor financiare publice, aceste tipuri de programe nu au fost durabile, așa încât guvernul a apelat la dezvoltatori pentru construcția de locuințe la un cost scăzut. De exemplu, guvernul din Angola a sprijinit sectorul privat acordând foarte multe subvenții care nu au avut efectul așteptat, deoarece au avut în vedere doar reducerea costurilor, nefiind planificate și concepute pentru dezvoltarea regională, majoritatea caselor neavând acces la centre de sănătate, transport și școli.

Teoretic, nevoia de locuințe rămâne constantă. Oamenii care au o casă decentă doresc una mai mare și mai confortabilă, în timp ce cei care nu au o casă decentă își doresc una. Această nevoie nu este îndeplinită mereu, în special din motive financiare. Potrivit Băncii Mondiale, în 2011, mai puțin de 5% din populația africană subsahariană a luat un împrumut pentru a cumpăra o casă, în timp ce în SUA sau în Canada, acest procent variază între 25% și 35%. Aceste procente ne arată că familiile cu venituri mici prezintă un risc mai mare pentru instituțiile de credit, fiind excluse din sistemul financiar. Lipsa culturii financiare poate explica și de ce nu au resursele suficiente pentru a fi eligibile pentru achiziția unei case.

Pe de altă parte, dezvoltatorii imobiliari privați se confruntă cu multe obstacole birocratice, legislative și financiare. Ca în alte domenii, dezvoltarea economică în Africa este împiedicată de proceduri administrative greoaie. Multe proiecte sociale de dezvoltare imobiliară sunt blocate de restricții (aprobările se dau greu și sunt foarte scumpe în zonele urbane) privind accesul la proprietăți. Mai mult, este dificil pentru dezvoltatorii imobiliari să obțină fonduri pe termen lung, deoarece instituțiile de credit sunt destul de reticente în a finanța proiecte de construcții sociale. În plus față de aceste dificultăți, costurile de construcție pot fi foarte mari, forță de muncă calificată de multe ori lipsește, ca și accesul la infrastructură de bază - drumuri, electricitate, canalizare, etc. 

Eșecul încercărilor de soluționare a crizei locuințelor din Africa relevă importanța unei mai bune analize a nevoilor populației și a mediului caselor. Este necesară o schimbare pentru implementarea politicilor durabile cu privire la locuire, o politică care va implica toți operatorii din diferite domenii de activitate și va avea în vedere factori cheie cum ar fi disponibilitatea imobiliară, tipurile de închirieri autorizate, finanțarea sectorului și construcția infrastructurilor, cu implicarea mai multor categorii de experți: demografi, specialiști în amenajarea teritoriului, economiști, furnizori de asigurări, ingineri civili, specialiști în infrastructura rutieră, etc.

Mai mult, având în vedere că resursele publice nu vor fi suficiente pentru a finanța nevoia de locuințe, este necesară o colaborare cu sectorul privat. Trebuie identificate și alte soluții, în afară de subvențiile acordate sectorului privat, cum ar fi punerea în aplicare a unor măsuri de stimulare ale sectorului. Autoritățile publice ar trebui să încurajeze investitorii privați și să stabilească reguli și reglementări specifice care să asigure stabilitatea sistemului.

Primul pas ar fi asigurarea și creșterea dreptului de proprietate. De fapt, reglementările privind proprietatea sunt extrem de insuficiente în Africa, fiind de fapt o combinație de norme generale și locale, ceea ce face emiterea titlurilor de proprietate foarte dificilă, dreptul la proprietate nefiind clar. În țări precum Africa de Sud, Uganda și Ghana reformele includ normele obișnuite în cadrul de reglementare național. După stabilirea cadrului legal, statul ar trebui să reorganizeze amenajarea teritoriului. Din cauza lipsei infrastructurilor, dezvoltatorii imobiliari trebuie să suporte adesea costuri suplimentare care afectează prețul pe unitatea instalațiilor pentru locuințe. În Maroc această problemă s-a rezolvat prin crearea unui organism specializat în locuire și amenajarea teritoriului.

Cealaltă problemă majoră este finanțarea sectorului. Pe de o parte, dezvoltatorii imobiliari privați trebuie să investească sume mari de bani pentru a-și începe proiectele. Pe de altă parte, viitorii proprietari trebuie să facă împrumuturi pe termen lung pentru achiziția terenului. Conform unui studiu din 2012, piața africană de credite ipotecare valorează un trilion de dolari. Statul ar trebui să încurajeze accesul la resursele financiare pe termen lung și să pună în aplicare instrumente de partajare a riscurilor, pentru a promova dezvoltarea pieței. Băncile specializate în finanțarea locuințelor ar fi o soluție bună, deoarece astfel băncile tradiționale ar avea acces la resurse pe termen lung, cu garanții de risc mai mari. Băncile tradiționale ar emite apoi pe piață titluri imobiliare garantate prin împrumuturi ipotecare și ar finanța băncile tradiționale care ulterior ar refinanța achiziția. O altă soluție ar fi implementarea unui parteneriat public-privat, încredințând gestionarea proiectului de construcție unei companii private. Statul ar asigura piața imobiliară cu autorizațiile necesare, donatorii ar investi primele fonduri necesare, iar dezvoltatorii imobiliari își vor implementa proiectul în numele companiei care îl administrează. Pentru a atrage finanțările necesare, investitorilor privați li se va cere să finanțeze proiectul ca datorie care se prescrie, cu o garanție din partea promotorilor proiectului, a statului și a donatorilor.

De asemenea, statul ar trebui să se intereseze de soluțiile informale implementate de cetățeni. De exemplu, multe gospodării își închiriază casele fără un cadru de reglementare. Proprietarii de terenuri pot închiria locuințe insalubre la un preț ridicat sau pot solicita plata în avans pe 2 ani a unei chirii (Nigeria), creând astfel mari diferențieri pe piața de închirieri. Cu toate acestea, reglementarea sectorului de închirieri va răspunde nevoilor tuturor claselor sociale (în special a claselor inferioare) și va genera venituri fiscale pentru comunități. Construirea de sine este un alt exemplu de inițiativă informală. Gospodăriile care obțin venituri informale cumpără parcele și își construiesc propriile case, deseori de calitate inferioară, favorizând astfel apariția de așezări informale. Statul nu ar trebui să oprească aceste tipuri de inițiative, ci să stabilească un cadru și să reglementeze sectorul cu colaborarea investitorilor privați.

Este de maximă importanță pentru statele africane să-și regândească politicile de locuire pentru a combate actuala criză a locuințelor pe continent. Aceste politici ar trebui să creeze un cadru pozitiv pentru inițiativele private, deoarece politicile publice pro-active și-au arătat limitele în alte părți ale lumii. Autoritățile publice ar trebui să își concentreze eforturile pe asigurarea operațiunilor, distribuirea riscurilor și punerea în aplicare a anumitor stimulente.

Sursa: http://www.lafriquedesi dees.org/access-to-housing-in-africa/